Lo que se conoce como la microzona Pampa comprende unas pocas cuadras de la calle La Pampa en su cruce con la avenida Virrey Vértiz y las aledañas. Allí se conformó un espacio con gran potencial inmobiliario alimentado por el levantamiento de las vías del ferrocarril Mitre -inaugurado en 2019- y por el desarrollo del proyecto VíaViva, que comenzó en el Barrio Chino y hoy busca transformar todo el viaducto que va desde Belgrano hasta Palermo.
Se trata de un emprendimiento que generó un cambio estructural en la zona, que impacta en el real estate que lo circunda, elevando el precio de las propiedades. Es que, con una extensión de cuatro kilómetros y medio en pleno corredor Norte, VíaViva es un megaproyecto que arranca en la avenida Monroe y se extiende hasta la Dorrego, abarcando, de esta forma, la estación Lisandro de la Torre de Palermo y la estación Belgrano en Barrancas de Belgrano.
El espacio se ganó con el levantamiento del tren y se prevé que cada tramo se amalgame con las zonas que atraviesa.
La primera etapa del barrio Chino ya fue terminada, la segunda será la que se extiende desde la calle La Pampa hasta Olleros, que cruza los clubes del corredor Norte de la ciudad de Buenos Aires. En este tramo, siguiendo con el objetivo de integrarse a la ciudad, la fisonomía será totalmente diferente: proyectan una especie de centro de exposición de autos de alta gama. Además, sobre la plaza Bolivia, que está ubicada en Libertador y Olleros, se sumará un polo gastronómico y algunas oficinas.
“La zona experimentó una gran transformación a partir de desarrollos urbanos”, opina Miguel Ludmer, director de Interwin, y explica que la elevación de las vías del tren modificó completamente el paisaje del tradicional Barrio Chino.
Por otra parte, destaca la gran repercusión que tuvo la inauguración de la primera etapa del circuito ViaViva, una de las movidas trendy más atrayentes de la ciudad con una gran convocatoria entre los jóvenes. Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, coincide con Ludmer y asegura que “la zona viene desarrollándose aceleradamente, de hecho, todo el Bajo Belgrano creció mucho a partir de la construcción de los viaductos”.
Para Alejandra Covello, presidenta de la inmobiliaria homónima, esta renovación generó un punto comercial muy interesante en ese sector de la ciudad. “En primer lugar, existe una interacción cultural muy rica, porque se unificó el Barrio Chino con esta nueva plataforma de negocios”, explica y agrega: “Hay una gran cantidad de gente que va de paseo por el atractivo del lugar, por lo que esta microzona, próxima a la estación de tren -que solía ser más residencial- se volvió un polo turístico importante”, asegura.
El empuje de la microzona se ve, además, influenciada por otro de los grandes proyectos en marcha en Núñez como es el Parque de la Innovación. Ubicado en un predio de 12 hectáreas, perteneciente al antiguo Club de Tiro Federal, se trata de un emprendimiento que sumará un hub educativo, tecnológico y científico a la zona. “Se estima que vivirán allí alrededor de 6000 personas y que esta zona recibirá a unos 18.000 estudiantes”, señala Ludmer.
Según detalla Mateo García, director residencial de Toribio Achával, desde que se implementaron estas mejoras y fruto del cambio en el mercado inmobiliario a nivel general (por el resurgimiento del crédito hipotecario y el blanqueo), se ha observado un aumento progresivo en los precios de las propiedades en la zona, que llevó a que crecieran entre un 10% y un 15%, aproximadamente. “Inicialmente, se registró un incremento modesto, pero a medida que las mejoras se consolidaron y se desarrollaron nuevos proyectos, los precios experimentaron un crecimiento notable”, explica.
Ludmer reconoce que, las transformaciones de la zona, aportaron mucho valor a los alrededores, que ya contaban con una ubicación estratégica, por lo que los precios ya se encontraban entre los más altos de la ciudad. En consecuencia, se generaron nuevas inversiones que impulsaron desarrollos inmobiliarios de gran calidad que buscan satisfacer la demanda que se incrementa y suben de precio los ya existentes.
“Estos proyectos impactaron directamente sobre el mercado inmobiliario en una zona altamente demandada. Los valores subieron por todos los cambios positivos que beneficiaron aún más a este lugar que de por sí ya estaba consolidado y era muy demandado por su ubicación, accesibilidad, por la variedad de transporte público, la presencia de áreas verdes y una completa infraestructura de servicios de todo tipo”, explica. A la vez, advierte que este movimiento aumenta el consumo y origina el crecimiento de nuevos polos gastronómicos, comerciales, culturales y de entretenimiento.
Covello comparte la mirada de los brokers, sobre cómo este auge atrajo la mirada de nuevos desarrolladores para invertir, de manera que los proyectos inmobiliarios apuntan a jóvenes profesionales, inversionistas o gente que trabaja en estos nuevos polos comerciales. “La zona se caracteriza por emprendimientos gastronómicos o de alimentos y después hay locales grandes, de dimensiones importantes, con una linda impronta, además de la integración del Barrio Chino, que representa un gran atractivo turístico que seduce al sector del real estate”, detalla.
El perfil de quienes eligen esta microzona parar vivir es diverso, para García, se mudan desde jóvenes profesionales hasta familias establecidas. “La accesibilidad, las comodidades modernas y el entorno dinámico han sido factores clave para atraer a este variado grupo de residentes”, sostiene. Para Ludmer, el perfil que se ve atraído por esta zona también incluye a jóvenes y a familias, muchos con esquemas de trabajo híbrido (que incluye días de home office y otros de presencialidad), que disfrutan de la cercanía del verde, los rápidos accesos a zona norte y la variedad de transporte público. “Se valora mucho la oferta educativa tanto pública como privada, en la primaria, secundaria y nivel universitario, la cercanía al eje de oficinas de Libertador -como HUB H Libertador, el edificio de oficinas de 15 pisos ubicado en La Pampa y Libertador- y la completa infraestructura gastronómica, comercial, deportiva, cultural, de salud y de esparcimiento que ofrece. Atrae, asimismo, a inversores de renta tradicional, temporaria, estudiantil y corporativa”, asegura.
En cuanto a los principales proyectos que avanzan próximos a la microzona Pampa, según García, se enfocaron en mejorar aún más las infraestructuras residenciales y comerciales. Por ejemplo, se priorizó el desarrollo sostenible y la creación de espacios públicos para fomentar la interacción social y el bienestar. “El potencial de revalorización de las propiedades en este radio es prometedor, ya que se espera que el desarrollo continuo y las mejoras planificadas sigan atrayendo inversores y residentes interesados en ser parte de esta próspera comunidad”, agrega el director residencial de Toribio Achával.
Entre los principales desarrollos se encuentra Bold Barrancas, un proyecto de US$40 millones de inversión que tendrá 15 pisos con frente a 3 calles: la avenida Del Libertador, José Hernández y el corredor Virrey Vértiz. Con un diseño que privilegia la incorporación de la luz natural, cuenta con unidades de planta flexible de uno a cinco ambientes, con posibilidades de unificación. Suma amenities y diversos patios con exuberante vegetación que se desplegarán desde el subsuelo hasta la terraza. “La obra está avanzada y los precios arrancan desde los US$4000 el metro cuadrado promediando los US$4895 en los pisos séptimo y octavo”, detalla la Arq. Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y Emprendimientos a Estrenar de Interwin, quien también comercializa este proyecto en la zona.
Sobre La Pampa y Montañeseses estará BNH La Pampa, que demandará US$7 millones de inversión y tiene unidades de uno y dos ambientes con full amenities. “Se trata de una obra con tipología mayormente de 2 ambientes que van desde los US$2590 a los US$3228 el metro cuadrado. Los tickets de los 2 ambientes promedian los U$S 145.000 en pisos medios”, agregan desde Interwin.
Para finalizar, sobre Mendoza, entre las calles Arribeños y 11 de Septiembre de 1888, se suma el desarrollo de Diego Guerri en conjunto con el estudio de arquitectos Abramzon. Se trata de un edificio con unidades de 2 ambientes en su mayoría y unidades de 4 ambientes en los últimos 3 pisos. Ofrece amenities y es apto profesional. “Las unidades se venden en US$3000 dólares el m² y es una obra que se termina en 20 meses”, finaliza Covello.
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